FAIL (the browser should render some flash content, not this).

Ипотека с плавающей ставкой

В очередиСтатьиИпотека → Ипотека с плавающей ставкой
Сейчас Банки, снизив ставки, выдают ипотечные кредиты под 9-10% годовых, но есть способ снизить и этот процент - взять кредит с плавающей ставкой, об этом пишет газета «Коммерсант».

В настоящее время банки в поисках новых клиентов снижают ставки по кредитам и осваивают новые валюты. Альтернативой стандартным программам явилось кредитование с плавающей процентной ставкой. Она в большей степени зависит от темпов инфляции, цен на нефть или международного облигационного рынка, чем от срока кредитования и формы подтверждения дохода.

Плавающая процентная ставка состоит из двух частей: фиксированной процентной ставки по кредиту и некоего базисного индекса, который будет влиять на итоговую процентную ставку. Если индекс идет вверх, то и суммарный процент возрастает, и заемщику придется платить больше. Если же значение индекса падает, заемщик может сэкономить на выплате процентов. Через 3, 6, 12 месяцев индекс пересматривается, и каждый раз заемщик выплачивает кредит с учетом его нового значения.

55% ипотечных кредитов на Западе оформляется под плавающую процентную ставку. При этом банки, опасаясь банкротства клиентов при резком увеличении базовой ставки, устанавливают черту, выше которой они не поднимут ставки ни при каких условиях.

Также процентная ставка может быть привязана непосредственно к базовому показателю, и необязательно это ставка BBR. Она рассчитывается как базовый показатель плюс/минус фиксированный процент на весь период кредитования. Как правило, надбавка банка не превышает 2%. Иногда ставки включают первоначальный дисконт: например, BBR минус 0, 35% в первые шесть месяцев, затем BBR плюс 1, 2% за оставшееся время кредита.

Принципиально другой тип плавающих ставок - ставка-скидка. Ее смысл заключается в пониженной процентной ставке на определенный период времени. Скидки рассчитаны на то, что в первое время клиент будет тратиться на переезд и обустройство нового жилища. Банк предоставляет заемщику скидку, которой он может пользоваться от нескольких месяцев до 25 лет. Однако на практике этот срок ограничивается двумя-пятью годами. Как правило, чем короче период кредитования, тем на большую скидку можно рассчитывать. По окончании льготного периода заемщик возвращается к стандартной ставке. Клиент может выбрать и ступенчатый дисконт: например, 3, 5% скидки на шесть месяцев, затем 0, 5% на два с половиной года. Правда, многие заемщики пытаются выплатить как можно большую часть долга в льготное время.

Российский потребитель пока лишен всего этого разнообразия. Для выдачи кредитов на российском рынке пока используются два индекса: LIBOR (London Interbank Offered Rate, или Лондонская межбанковская ставка предложения) для кредитов в валюте и MosPrime(MosPrime Rate - Moscow Prime Offered Rate) - для рублевых. Ставка LIBOR высчитывается Британской банковской ассоциацией. 16 ведущих банков Лондона предоставляют свои процентные ставки по кредитам на сроки от месяца до года. После этого отсекаются четыре самых низких и четыре самых высоких значения, а из оставшихся получают среднее арифметическое, которое публикуется как LIBOR для соответствующего периода и валюты. MosPrime рассчитывается Национальной валютной ассоциацией на основании котировок, предоставленных восемью российскими банками. Список банков пересматривается не чаще раза в год, при включении банков в указанный список принимается во внимание их репутация, финансовое положение, объем операций и наличие опыта работы на московском денежном рынке.

Не каждый заемщик захочет постоянно отслеживать изменения ставок и переживать, как это может отразиться на кредите. Поэтому в основном плавающей процентной ставкой пользуются финансово подкованные люди, которых не пугает возможное повышение ставок и которые знают, как извлечь выгоду из этого продукта. В основном заемщики, которые рассчитывают получить кредит под плавающую процентную ставку, стараются отследить динамику индекса и выбрать максимально низкую отметку. При таких условиях получается довольно выгодный расклад. В третьем квартале 2007 года данная ставка равнялась 4, 75%. Соответственно, индексируемая ставка для кредитов до 15 лет составляла 9, 75% годовых в рублях (5% плюс MosPrime 3M 4, 75%), что являлось одним из самых привлекательных предложений на рынке ипотеки.

На 8 октября ставка MosPrime 3M составляла 7, 5%, MosPrime 6M - 7, 2%, LIBOR - 5, 54%. Надбавка банков для рублевых кредитов колеблется в районе 5-8%, валютных - 5-6%. Таким образом, если клиент будет оформлять долларовый кредит сейчас, то, учитывая значение LIBOR, расплачиваться с банком он будет под общую ставку минимум 10, 54%. В условиях, когда можно взять кредит под фиксированную ставку в 9%, плавающая ставка невыгодна. А вот если LIBOR снизится до уровня 2003 года (1, 4%), процент по кредиту будет всего 6, 4%.

Однако пока отчетливо просматривается тенденция на повышение индексов. И в этих условиях выгода от пользования кредитом с плавающей процентной ставкой сомнительна.

Если клиент все же решился на плавающий кредит, то лучше выбрать максимально короткий срок кредитование. Некоторые заемщики берут кредит на длительный срок, но с расчетом погасить его досрочно. Если в это время ставка будет приемлемой и даже пойдет на понижение, клиенту удастся значительно сэкономить на процентах. Особенно выгодно досрочное погашение при долларовом кредите. Ведь ставка LIBOR устанавливается на год и в течение этого времени не пересматривается.

Правда, в этом случае заемщику стоит обратить внимание на условия досрочного погашения кредита. В основном банки берут комиссии за досрочное погашение в течение первых шести месяцев пользования кредитом. Но в зависимости от условий кредита этот срок может и возрасти.

Когда заемщики выбирают длительный период кредитования, они рассчитывают за счет этого снизить ежемесячные платежи. Сумма общей переплаты возрастает, но нагрузка на месячный семейный бюджет становится меньше. Если плавающий индекс будет относительно стабильным, растягивание срока кредитования также приведет к уменьшению ежемесячных платежей. Но помимо этого, если индекс начнет понижаться, ежемесячные платежи также будут снижаться. Ежемесячный платеж будет пересчитываться в зависимости от нового значения ставки, остатка задолженности по кредиту на момент пересчета платежа и количества платежей, оставшихся до окончания срока кредита.

Например, если заемщик взял $100 000 в кредит на пять лет под плавающую ставку LIBOR 1Y плюс 5%, при нынешнем индексе общая ставка составит 10, 54%, и первый год заемщик будет выплачивать $2137 в месяц. Если на второй год индекс упадет до 3%, ежемесячные платежи заемщика снизятся до $2080, 44. И при этом за этот год заемщику удастся сэкономить $673. Если же на третий год индекс возрастет до 9% , клиенту придется платить $2241 в месяц.

Клиенту, выбравшему плавающую процентную ставку, нужно быть готовым к тому, что индекс будет постоянно меняться. Но незначительное повышение ставок в отдельные периоды может компенсироваться их снижением в последующем, что позволит заемщику остаться в выигрыше и сэкономить на процентах.

Вместе с тем сейчас средняя ставка по обычному кредиту в долларах составляет 9%, в рублях -- 12%. Тогда как самая низкая плавающая долларовая ставка составляет 9, 1% (LIBOR плюс 4%), рублевая -12, 58% (MosPrime плюс 5%). Значения практически равны, разница лишь в том, что фиксированной ставке не страшны никакие экономические кризисы. Выгода будет очевидна только на фоне заметного понижения кредитного индекса, а вот при критической ситуации клиенту придется поволноваться. Эксперты указываю на то, что заемщик всегда может перекредитоваться на устраивающих его условиях.

По материалам газеты «Коммерсант»


Если ваш кредит продали

На практике заемщики сталкиваются с самыми разнообразными проблемами, например необходимостью сменить выгодоприобретателя в договоре страхования залога