FAIL (the browser should render some flash content, not this).

Клиенты боятся ренты

В очередиНовостиРазное → Клиенты боятся ренты
Лет десять назад столица пережила настоящий бум приобретения квартир по договорам ренты... Суть коммерческой интриги, напомним, заключалась в следующем. Требовалось найти пенсионера, готового за энную сумму плюс ежемесячные платежи и оплату коммунальных услуг продать квартиру. После чего агентство прибавляло свои комиссионные и искало покупателя на жилье с обременением в виде пожилого человека. Сейчас риелторы рентным бизнесом почти не занимаются. Оказалось, что при таком варианте купли-продажи у сторон возникают плохо предсказуемые проблемы.

Многие мои знакомые (и знакомые знакомых) решили испытать судьбу, став собственниками квартир по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Разница между этими двумя договорами сводится, в основном, к тому, что в договоре пожизненного содержания с иждивением оговаривается еще перечень обязанностей, которые должен выполнять плательщик ренты помимо денежных выплат. Например, сделать ремонт в квартире, еженедельно снабжать пенсионера продуктами и лекарствами.

Недавно я обзвонила тех, кто когда-то инвестировал деньги в подобные варианты и выяснила, что их надежды с блеском провалились. Из двенадцати человек лишь один смог, в конце концов, стать полноправным собственником не обремененной квартиры. Это произошло после ухода из жизни старушки, за которой он присматривал в течение семи лет, выполняя все данные обещания.

Остальным рано или поздно пришлось расторгнуть договоры. Кто-то, промучившись два-три года, вдруг понял, что приобрел не квартиру, а пенсионера, за которым надо ухаживать, и просто прекратил платить ренту, предоставив ее получателю полное право расторгнуть договор и дальше делать с квартирой все, что угодно. Кому-то интеллигентная пенсионерка на четвертом году действия договора ренты смущенно сообщила, что хотела бы переехать в дом для престарелых работников искусств, где она постоянно будет под наблюдением врачей. И, увы, плата за переезд в этот рай земной – ее квартира.

В результате договор был расторгнут по согласию сторон у того же нотариуса, который удостоверял первый договор. Плательщику ренты по обоюдному согласию были возвращены средства, потраченные на содержание бабушки, плюс небольшой бонус.

Однако причина номер один, помешавшая большинству рентоплательщиков стать собственниками квартир без всяких обременений, – война с родственниками пенсионеров. К примеру, оказалось, что числившийся одиноким дедушка вовсе не так одинок – в другом городе у него имеется законная жена, с которой он не хочет жить, и этот факт при подписании договора просто скрыл. Узнав, что квартира может «уйти из семьи», нелюбимая супруга повела наступление на плательщика ренты. Начались суды и попытки доказать, что он недобросовестно исполняет свои обязанности по отношению к получателю ренты. В итоге договор был расторгнут в суде...

Покупка квартиры по договору ренты была популярна до развития ипотечного кредитования в нашей стране. Иметь дело с банком оказалось проще, чем с пожилым человеком. Главное, что не зависишь от человеческого фактора, как в случае с рентой.

Быть начеку – собирать чеки!

Многие из покупателей квартир по договорам ренты, которые заключили их около десяти лет назад, до сих пор находятся в подвешенном состоянии. Добросовестно исполняя свои обязанности, они по сей день не знают, что их ждет дальше, ведь претензии у их подопечных могут возникать самые разные.

К примеру, договор заключался с условием, что рентоплательщик будет проводить ремонт в квартире, то есть поддерживать приобретенное жилье в приличном состоянии. Несколько лет он выплачивал ренту, платил за квартиру и по мере необходимости что-то ремонтировал (переклеивал обои, менял сантехнику). Какой именно ремонт полагается проводить, что должно измениться в квартире, на какую сумму, в договоре не конкретизировалось. Но через несколько лет бабушка пожелала, чтобы квартира была отремонтирована полностью.

Ремонт сделала бригада мастеров. Пенсионерка в это время отдыхала в санатории, куда ее отправил опять-таки плательщик ренты. Однако, вернувшись, бабушка осталась недовольна результатами ремонта, после чего заявила, что будет подавать в суд на расторжение договора. Тем более что давно уже в гости к бабушке стал захаживать племянник и интересоваться дальнейшими видами на имеющиеся квадратные метры...

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна оговариваться сумма, на которую плательщик ренты обязан покупать продукты. Один из плательщиков совершал покупки в течение пяти лет и собирал чеки. Однако из-за инфляции со временем стал покупать продукты подешевле, чтобы уложиться в оговоренную сумму. Это не устроило пенсионерку. Пересматривать указанную в договоре сумму, отведенную на закупку продуктов, плательщик ренты не собирается. Опять встал вопрос о расторжении договора.

Ремонт при свидетелях

Прокомментировать описанные ситуации мы попросили юриста агентства «Кутузовский проспект» Ирину Маркичеву:

– Если в договоре записано, что «рентоплательщик проведет косметический ремонт» без указания, какой именно, шансы на расторжение договора со стороны бабушки-рентополучателя, недовольной ремонтом, невелики. Тем не менее для того чтобы выиграть дело, рентоплательщику желательно представить в суд фотографии квартиры до ремонта и после, договор с ремонтно-строительной бригадой с указанием видов работ, квитанции и чеки на покупку стройматериалов. Хорошо бы еще пригласить свидетелей, которые могут подтвердить: ремонт был произведен.

Что касается истории с покупкой продуктов, то шансы расторгнуть договор со стороны бабушки невелики: если в договоре указана только сумма, на которую плательщик ренты должен купить продукты подопечному, без указания, какие именно, особенно можно не беспокоиться. При этом суд учтет, что договор исполнялся рентодателем длительное время и добросовестно (не забывайте только хранить чеки).

В то же время желательно, чтобы ренто-плательщик увеличил сумму, выплачиваемую на содержание получательницы ренты в соответствии со ст. 318, 590, 597, 602 ГК РФ.

В этой связи стоит вспомнить постановление Конституционного Суда РФ № 11-П от 27.11.2008 «По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» в связи с жалобами граждан А.Кутиной и А.Поварничиной». В этом постановлении КС определили, что положение части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» (о том, что в договорах ренты и/или пожизненного содержания с иждивением устанавливались суммы для выплаты рентополучателям в 100 или 200 рублей), не соответствует Конституции РФ и утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять не позднее 1 июля 2009 года.

Другой поворот сюжета

И все-таки риски плательщиков ренты – это добровольные риски. Но бывают ситуации, когда оказываются реально ущемлены интересы пенсионеров.

Допустим, с рентополучателем на улице случается инсульт. Он долго приходит в себя в больнице. Свои имя, фамилию и адрес вспоминает не скоро. За это время оказывается, что он признан без вести отсутствующим, а квартира продана плательщиками ренты, как полноправными собственниками. В квартире пенсионера сейчас живут уже совсем другие люди – молодая семья с ребенком.

Юрист АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Инесса Демина комментирует подобную ситуацию следующим образом:

– Отношения, связанные с рентой и пожизненным содержанием с иждивением, регулирует глава 33 ГК РФ. Когда речь идет о передаче физическим лицом под выплату ренты квартиры или иного жилого помещения, такие отношения оформляются договором пожизненного содержания с иждивением.

Важная особенность такого договора – условие о том, что отчуждать имущество, переданное под выплату пожизненного содержания, рентоплательщик вправе только с предварительного нотариально оформленного согласия рентополучателя (п. 1 ст. 604 ГК РФ).

Кроме того, в случае отчуждения имущества, обремененного рентой, обязанности по выплате ренты (пожизненного содержания) переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Обязательство по выплате пожизненного содержания с иждивением может быть прекращено лишь в двух случаях: либо в связи со смертью получателя ренты, либо в случае расторжения договора.

Таким образом, если в период действия договора рентополучатель пропал и был признан по решению суда безвестно отсутствующим (в соответствии со ст. 42 ГК РФ), договор не прекращается. Являясь собственником квартиры на основании договора, рентоплательщик не вправе продавать квартиру без согласия рентополучателя. Оно оформляется в нотариальной форме и представляется в обязательном порядке в регистрирующий орган. Если такое согласие не было получено, договор купли-продажи и переход права собственности к новому владельцу зарегистрированы не будут.

Пропавший рентополучатель, вернувшись после долгого отсутствия и узнав о том, что его квартира продана, может выбрать, на мой взгляд, два варианта решения проблемы. Первый – признать в судебном порядке договор купли-продажи недействительным, так как сделка прошла с нарушением закона. Второй – требовать заключения договора пожизненного содержания с иждивением с новым собственником.

Безусловно, и в том, и другом случае рентополучатель остается жить в этой квартире пожизненно.

Плательщик и получатель ренты нередко приходят к выводу, что заключение договора было ошибкой и для одной, и для другой стороны. Получатель ренты вдруг понимает, что лучше, чтобы квартира досталась родне, а не чужому дяде. Плательщик же ренты при расторжении договора надеется вернуть вложенные в пенсионера деньги. Возможно ли это, если пенсионер не хочет возвращать то, что получил?

Юрист агентства «Кутузовский проспект» Ирина Маркичева объясняет:

– Существует общее правило: затраченные в процессе исполнения договора ренты денежные средства рентоплательщику не возвращаются. Если заключен договор пожизненной ренты, и плательщик докажет, что платил все исправно, то расторжение договора по инициативе получателя ренты (без согласия плательщика) законом не предусмотрено. Расторжение такого договора возможно лишь при существенном нарушении договора плательщиком ренты.

При расторжении договора пожизненного содержания с иждивением в случае существенного нарушения рентоплательщиком своих обязательств по договору, плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием рентополучателя (п. 2 ст. 605 ГК РФ).


Источник: http://www.moskv.ru/
Цена квартирного вопроса

И платформа для самостоятельного или совместного строительства у мэрии вот-вот появится - когда обещанная структура, которая свяжет воедино и распределение земли, и строительство социального жилья, будет окончательно сформирована