FAIL (the browser should render some flash content, not this).

Зарубежная недвижимость: инвестиции, которые окупаются

В очередиНовостиЗарубежная недвижимость → Зарубежная недвижимость: инвестиции, которые окупаются

Порядка 25% сделок с зарубежной недвижимостью совершается россиянами в инвестиционных целях. При этом рейтинг популярности стран с точки зрения покупки недвижимости для инвестиций серьезно отличается от привычного рейтинга популярности стран с точки зрения покупки недвижимости для жизни.


Международное агентство недвижимости Gordon Rock подготовило аналитический отчет о структуре спроса россиян на жилую недвижимость за рубежом, приобретаемую в инвестиционных целях. Тенденция 2009 года, связанная с ростом доли инвестиционных сделок, совершаемых россиянами на рынке зарубежной недвижимости, сохранилась и в текущем году.

По оценкам Gordon Rock, основные причины приобретения зарубежной жилой недвижимости у покупателей из России:

- недвижимость для отдыха (недвижимость на море, на горнолыжных и бальнео-курортах) - 40%
- недвижимость для инвестиций - 25%
- по семейным причинам (обучение детей, воссоединение семьи, пенсионная недвижимость) - 10%
- получение вида на жительство (бизнес-иммиграция, получение мульти-визы) - 20%
- другие причины - 5%

В отношении зарубежной жилой недвижимости, приобретаемой россиянами в инвестиционных целях, можно выделить основные мотивации:

- приобретение недвижимости в расчете на существенный рост стоимости в среднесрочной перспективе
- приобретение недвижимости, приносящей доход от сдачи в аренду

Также имеет место и комбинация этих мотиваций, когда инвестор из России стремится приобрести недвижимость за рубежом, которая и приносит доход от сдачи в аренду, и обладает потенциалом роста стоимости в среднесрочной перспективе.

Мировой финансовый кризис и падение рынков недвижимости ряда стран не могли не сказаться на подходе россиян к инвестированию в зарубежную недвижимость. Эксперты констатируют, что уровень осмотрительности и инвестиционной грамотности российских инвесторов за последние полтора года многократно выросли. Покупатели зарубежной жилой недвижимости для инвестиций все в большей степени ориентируются на buy-to-let недвижимость, т.е. на недвижимость, которая приобретается для сдачи в аренду и получения стабильного и прогнозируемого дохода. Если 2-3 года назад 80% инвестиционных сделок с жилой недвижимостью за рубежом совершались россиянами в расчете на существенный рост стоимости, то сейчас только в 40% инвестиционных сделок россияне рассчитывают на значительный рост стоимости недвижимости, а в 60% сделок преобладает расчет на получение дохода от сдачи в аренду.

Приобретение зарубежной жилой недвижимости в расчете на рост стоимости

На фоне мирового кризиса стоит отметить активность российских инвесторов на тех рынках недвижимости, которые, с одной стороны, подверглись серьезной коррекции, но с другой стороны, имеют перспективы к постепенному восстановлению в среднесрочной перспективе. Прежде всего, это рынки недвижимости Испании, США, Англии, Черногории, Латвии.

Мировой финансовый кризис вывел на рынок недвижимости ряда стран большое количество объектов, которые продаются с существенным дисконтом ввиду банковского обременения. Данной ситуацией воспользовались российские инвесторы, и уже с апреля 2009 года рынок залоговой недвижимости (distressed property), аукционной недвижимости и ипотечных закладных (mortgage notes) стал одним из популярных направлений инвестирования. При правильном подходе к данному инструменту инвестирования доходность по таким операциям может превышать 30% годовых.

Лидером по спросу на залоговую недвижимость является США - более 30% запросов. Следом идут Испания - 25% запросов, Латвия - 20%, Англия - 10%, Германия - 5%, остальные страны – 10%.

Приобретение зарубежной жилой недвижимости c гарантированной доходностью от сдачи в аренду

Инвестирование в buy-to-let ("купить чтобы сдать") недвижимость, столь популярное у западных инвесторов, становится все более распространенной схемой инвестирования и у россиян. Существует два основных типа buy-to-let недвижимости:

- rental guarantee - недвижимость с гарантированной доходностью от сдачи в аренду (в т.ч. leaseback-недвижимость, апарт-отели)

- доходная недвижимость - недвижимость без гарантированной доходности (в т.ч. доходные дома, студенческая недвижимость, serviced apartments)

В соответствии с аналитическим отчетом Gordon Rock, рейтинг стран, наиболее популярных у россиян для инвестиций в недвижимость с гарантированной доходностью (rental guarantee):

- Франция - 30%
- Кипр - 20%
- Англия - 20%
- Турция - 15%
- остальные страны – 15%

Основными параметрами, характеризующими инвестиционную привлекательность недвижимости с гарантированной доходностью, являются:

- срок, на который заключается договор гарантированной доходности
- % гарантированного дохода
- размер ипотечного кредита
- % ставка по ипотечному кредиту

"Идеальным" объектом для инвестиций является недвижимость с гарантированным доходом, удовлетворяющая следующим критериям: размер ипотечного кредита – не менее 50%, а срок действия и ставка по договору гарантированной доходности таковы, чтобы все затраты по обслуживанию недвижимости и выплаты по ипотечному кредиту покрывались доходом, получаемым от сдачи в аренду.

Сравнение рейтинга стран для инвестиций в недвижимость с гарантированной доходностью (Франция, Кипр, Англия, Турция) и рейтинга стран, наиболее популярных у россиян с точки зрения приобретения недвижимости для жизни (Болгария, Черногория, Германия, Испания, Чехия, США, Кипр, Египет, Италия, Финляндия), показывает, что эти рейтинги практически не совпадают. Но причина несовпадения рейтингов состоит не в отсутствии спроса со стороны россиян на недвижимость с гарантированным доходом в других странах, а в том, что в большинстве популярных у россиян стран либо пока нет объектов с гарантированной доходностью, либо ипотечное кредитование практически недоступно для россиян.

Вместе с тем, нельзя не отметить, что список стран, в которых появляются привлекательные проекты с гарантированной доходностью, год от года расширяется. За последние 2 года объекты с гарантированной доходностью появились в таких странах, как Кипр и Турция, и заслуженно привлекли внимание западных и российских инвесторов.

"Если клиент приобретает недвижимость на Кипре с целью инвестиционных вложений, то сегодня как у западноевропейских покупателей, так и у россиян, пользуется высоким спросом услуга гарантированной доходности от аренды приобретенного объекта", - комментирует глава представительства в России ведущего кипрского застройщика PAFILIA Андреас Хулудис. - Приобретая апартаменты, клиент может оплатить 20% стоимости жилья и уже являться собственником недвижимости. Оставшаяся сумма выплачивается постепенно, при этом гарантированных доход от аренды в течение 5 лет составляет 5% годовых. Клиенту предоставляется право проводить до шести недель в году в апартаментах, что не отразится на сумме годового дохода, получаемого с аренды объекта. Мы констатируем, что серьезное оживление спроса на кипрскую недвижимость со стороны россиян в немалой степени обусловлено схемой гарантированной доходности, а также низкой ставкой и доступностью для россиян ипотеки на Кипре".

Приобретение доходной недвижимости за рубежом

Наиболее популярными направлениями инвестирования в доходную недвижимость - недвижимость без гарантированной доходности – являются:

- доходные дома (жилые дома с арендаторами) – 50% запросов
- студенческая недвижимость (недорогая недвижимость, которая приобретается для сдачи в аренду студентам и аспирантам в городах с большим количеством высших учебных заведений) – 25%
- serviced apartments (квартиры с обслуживанием вблизи от центров деловой и туристической активности, сдаваемые в краткосрочную и среднесрочную аренду) – 15%
- прочие типы доходной недвижимости – 10%

По оценкам Gordon Rock, рейтинг стран, наиболее популярных у россиян для инвестиций в доходную недвижимость (доходные дома, студенческая недвижимость, serviced apartments):

- Германия - 35%
- Чехия - 20%
- Англия - 15%
- Франция - 10%
- США – 5%
- остальные страны – 15%

Безусловное лидерство Германии (по популярности у россиян для инвестиций в доходную недвижимость) не удивительно. Недаром Германию называют страной арендаторов, так как более половины жителей страны проживает именно в арендуемой, а не в собственной недвижимости. Как следствие, сегмент доходной недвижимости в Германии является популярным и развитым направлением инвестирования как у немецких, так и у иностранных инвесторов.

Рейтинг доходности по инвестициям в доходную недвижимость по странам (% годовых, max):

- Германия - 11%
- Англия - 10%
- Чехия - 9%
- Франция - 7%
- США – 8%

Если сравнить доходность, которую может приносить недвижимость с гарантированным доходом (rental guarantee), и доходность, приносимую недвижимостью с негарантированным доходом, то нетрудно заметить, что уровень негарантированной доходности в среднем в 2 раза выше, чем уровень гарантированной доходности. Но, несмотря на это, россияне в большей степени интересуются недвижимостью с гарантированной доходностью:

- недвижимость с гарантированной доходностью (rental guarantee) – 80% запросов
- доходная недвижимость (недвижимость без гарантированной доходности) – 20% запросов

Такое распределение спроса имеет простое объяснение. Многие «начинающие» инвесторы из России предпочитают ограничиться меньшим уровнем доходности, но переложить на управляющую компанию не только все вопросы обслуживания недвижимости, но и риски, связанные со стабильностью денежного потока от сдачи объекта недвижимости в аренду.

Применение российскими девелоперами западных концепций доходной недвижимости

Отдельно стоит отметить, что помимо тенденции роста интереса россиян к покупке buy-to-let недвижимости за рубежом, имеет место тенденция роста интереса российских девелоперов к применению западных концепций доходной недвижимости при реализации своих девелоперских проектов в России.

"Начав реализацию наших проектов, в которых мы активно используем западные концепции serviced apartments и апарт-отель, мы были приятно удивлены уровнем инвестиционной грамотности отечественных покупателей, - говорит Игорь Горских, генеральный директор корпорации "Русская недвижимость", реализующей масштабные девелоперские проекты в Центральном Федеральном округе. - Столь популярные на Западе схемы инвестирования в buy-to-let недвижимость оказались не только понятны, но и зачастую – уже хорошо известны нашим российским покупателям. А использование схемы serviced apartments в нашем жилом комплексе под Калугой, было с большим интересом встречено ведущими западными компаниями, имеющими производство в Калуге. Ведь на Западе эта схема уже многие годы активно используется корпорациями для обеспечения своих сотрудников временным жильем на период их работы в компании".

"Россияне стали более требовательными к выбору объектов зарубежной недвижимости. Все больше становится тех инвесторов из России, которые хотят начать зарабатывать уже сегодня, а не послезавтра, когда рынок недвижимости той или иной страны начнет расти, - отмечает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. - Как результат, мы видим, что популярные у западных инвесторов схемы инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость активно набирают популярность и у россиян".

Юлия Пухова


Дом Ленина в Лондоне

Правда, к тому времени, когда строительство жилого комплекса завершилось, отношения между Великобританией и СССР были далеки от дружественных, поэтому зданию дали имя министра иностранных дел Эрнеста Бевина